Jak wygląda zakup działki rolnej przez nie rolnika? Bardzo często ten temat jest poruszany, tym bardziej, że trend na zakup działek nie spada, a wręcz ich atrakcyjność stale wzrasta.
Normy prawne, które dotyczą siedliska, czyli działki rolnej występują w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dz. ustaw z 2003 r. nr 64, poz. 592 z późniejszymi zmianami). Również ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dz. ustaw z 1994 r. nr 11, poz. 79) utożsamia się z tym, iż grunty rolne to grunty pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych.
Na gruntach rolnych budowa siedliska jest możliwa bez konieczności odrolnienia działki. Powyższa zabudowa polega na wybudowaniu domu i budynków na potrzeby rolnictwa na działce rolnej przez osobę, która posiada status rolnika. Natomiast zgodnie z artykułem 6 ustawy (dz. ustaw z 2003 r. nr 0, poz. 461) o kształtowaniu ustroju rolnego: Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikację rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Jeżeli działka ma możliwość zabudowy siedliskowej, to jest to atutem zwiększającym wartość nieruchomości. Jednak nie dla wszystkich, a jedynie dla osoby, która posiada status rolnika. Warunki zabudowy wydawane są indywidualnie, po stwierdzeniu, że dana osoba, która chce wybudować dom, korzysta ze statusu rolnika indywidualnego i wtedy rozpoczyna budowę na działce rolnej. Nie ma możliwości, aby inna osoba poza rolnikiem mogła wybudować się na gruntach rolnych bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia w/w gruntów.
Jednak nowelizacja powyższej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2019 roku przedstawia, iż osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną do 1 ha.
Tymczasem, aby nierolnik, mógł się wybudować na działce siedliskowej, trzeba przekształcić ją w działkę budowlaną, czyli na podstawie wydanych warunków zabudowy odrolnić w/w działkę i formalnie musi ona być uznana za odpowiednią do budowy domu. Cały proces sprowadza się do działań administracyjnych, które polegają na wyłączeniu działki z produkcji rolnej, gdzie posiadamy już wspomniane warunki zabudowy. Natomiast zbywca działki siedliskowej powinien złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Kolejnym rozwiązaniem jest wstrzymanie się z zakupem działki siedliskowej do momentu, aż rolnik, czyli sprzedawca działki uzyska pozwolenie na budowę. Czyli po sprzedaży nieruchomości, pozwolenie na budowę zgodnie z ustawą o prawie budowlanym z 1994 roku, art. 40 wynika, że może ono zostać przeniesione na nowego właściciela za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby. Instytucja administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić zmiany adresata decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę, jeśli spełnione zostaną określone w nim warunki, co oznacza, iż wnioskodawca przedłożył: zgodę strony, na rzecz której pozwolenie zostało wydane, do przeniesienia decyzji na rzecz innego podmiotu; oświadczenie osoby, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; oświadczenie osoby, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu na budowę.
Powołując się na orzecznictwo sądowo-administracyjne, zmiana inwestora w trybie powyższego art. 40 Prawa budowlanego nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę, na tym etapie właściwy organ nie ma podstaw do weryfikowania jakichkolwiek innych przesłanek, w tym tych dotyczących osoby wnioskodawcy – por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 stycznia 2008 r., II SA/Kr 884/05, gdzie sąd uzasadnia, że „posiadanie statusu rolnika posiadającego nieruchomości rolne na określonym terenie nie stanowi warunku pozwolenia na budowę, a jedynie warunek jego uzyskania”. Czyli należy stwierdzić, że jest możliwe przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na osobę, która nie jest rolnikiem, chociaż ta osoba sama nie mogłaby takiego pozwolenia uzyskać.
Jednak w pierwszej kolejności trzeba nieruchomość nabyć, a następnie wystąpić z wnioskiem o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Istotny jest fakt, który trzeba wziąć pod uwagę, gdyż niektóre starostwa nie są chętne do współpracy w takich przypadkach, argumentując, tym, że dochodzi do obejścia prawa i powinno się zaczekać aż do momentu wyroku sądowego. Dlatego też uważa się, że praktycznie najlepszym rozwiązaniem jest przenieść własność zabudowanego siedliska dopiero po zakończeniu budowy. W przypadku, gdy, osoba, która nie jest rolnikiem, kupuje siedlisko z istniejącą już zabudową siedliskową, może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na przebudowę, co proceduralne jest o wiele prostsze. Nie mniej jednak zgodnie z obowiązującym prawem nawet po wybudowaniu domu inwestor, który nie jest rolnikiem, powinien wyłączyć grunt pod domem z produkcji rolnej. Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzenia, należy liczyć się ze sporymi problemami, nawet po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez zbywcę.
W tej sytuacji, aby się zabezpieczyć, można pomyśleć o warunku uzyskania przeniesienia pozwolenia na budowę przy nabyciu działki. W tym względzie co prawda, własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem, nie stoi to jednak na przeszkodzie zawarciu pod warunkiem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Aby taka umowa została zawarta, do przeniesienia własności niezbędne jest dodatkowe porozumienie stron, czyli umowa rzeczowa, która obejmuje bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przeniesienie własności. Warunkiem byłoby otrzymanie decyzji przenoszącej pozwolenie na budowę ze zbywcy na inwestora i należałoby się ograniczyć do decyzji starostwa bez dalszej kontynuacji na drodze sądowej. Można też zastrzec termin otrzymania takiej decyzji. Oznacza to brak spełnienia tego warunku co nie pozwoli na dojście do umowy rzeczowej.
Trzeba przyznać, że budowa na działce siedliskowej jest skomplikowana i wymagająca, ponieważ potrzeba wiele czasu na przeprowadzenie odpowiednich formalności. Ze strony inwestora wymagane jest spełnienie wielu procedur i poniesienie niemałych kosztów, by finalnie i zgodnie z prawem na działce siedliskowej postawić dom. Złożenie samych wniosków jest czasochłonne, a nie ma się pewności, że otrzyma się pozytywną decyzję.